不動産所得と必要経費

不動産所得

不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機などの貸付けによる所得(事業所得または譲渡所得に該当するものを除く)のことです。

  • 不動産・・・土地およびその定着物(建物、構築物など)。
  • 不動産の上に存する権利・・・地上権、永小作権、地役権など。

不動産所得の計算方法

  • 計算式
    不動産所得=総収入金額-必要経費
  • 総収入金額
    家賃、地代収入など。
    頭金、権利金などの収入。
    敷金、保証金などのうち返還を要しないもの。
    共益費などの名目で受け取る電気代、ガス代、水道代など。
  • 必要経費
    固定資産税、損害保険料、減価償却費、立退料など。

不動産所得になるもの

  • 不動産貸付業の所得。
  • 食事を供さないアパート、貸間の所得。
  • 保管責任を負わない有料駐車場(月極駐車場)の所得。
  • 土地、家屋の屋上、側面、塀などを使用させる場合の所得。
  • 建物または構築物の所有を目的とする借地権の設定よる所得で、権利金収入がその土地の更地価額の1/2以下の場合(平均課税の適用あり)。

不動産所得にならないもの

  • 不動産販売業(棚卸資産)、仲介業、斡旋業の所得。
    ・・・事業所得
  • 食事を供する下宿などの所得。
    ・・・事業所得または雑所得
  • 保管責任を負う有料駐車場(時間極駐車場)の所得。
    ・・・事業所得または雑所得
  • 浴場業、飲食業で店舗内における広告掲示よる所得。
    ・・・事業所得
  • 建物または構築物の所有を目的とする借地権の設定による所得で、権利金収入がその土地の更地価額の1/2を超える場合。
    ・・・譲渡所得
  • 旅館業、ホテル業の所得
    ・・・事業所得
  • 従業員などに対する社宅や寮の貸付けによる所得。
    ・・・事業所得
  • 鉱業権、採石権、漁業権などの使用権の設定などによる所得。
    ・・・事業所得

必要経費になるもの

  • 修繕費、減価償却費、固定資産税、火災保険料など不動産所得の総収入金額を得るために必要な一切の費用。
  • 未払いの費用であってもその年に債務が確定しているもの。
  • 支払った日から1年以内にサービスの提供を受ける短期の前払費用。

主な必要経費

  • 事業的規模である場合の青色事業専従者給与または事業専従者控除。
  • 管理人の給与。
  • 固定資産税(未経過分を除く)。
  • 事業税
  • 立退料
  • 税込経理の消費税。
  • 貸倒損失
  • 事業用固定資産の損失。
  • 青色申告者の引当金など。

※立退料は、不動産の譲渡によるものは譲渡費用、不動産の取得によるものは取得価額に含め、それ以外のものが必要経費になります。

家事関連費

家事関連費とは、併用住宅の電気、ガス、水道、電話、地代、家賃などで家事用と業務用が混在する費用のことです。

家事関連費のうち必要経費になる部分

  • 全体のうち業務に必要な部分が必要経費になります。
  • 全体を業務に必要な部分とそうでない部分とを区分します。
  • 業務に必要な部分は全体の50%以下になってもよい。
  • 必要な部分の金額は面積割合などの合理的な方法で計算します。
  • 計算根拠は必ず保存します。

主な家事関連費

  • 電気・ガス・水道の使用料。
  • 電話の使用料。
  • 交通費、ガソリン代
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 地代、家賃
  • 消耗品費
  • 固定資産税、自動車税など。
  • 印紙代、登録免許税、不動産取得税など。
  • 自動車保険料、損害保険料など。
  • 司法書士手数料など。
  • 借入金の利子。

※不動産取得のための不動産取得税、登録免許税、司法書士手数料などは必要経費になりますが、仲介手数料、未経過固定資産税は必要経費になりません。

※業務用資産の購入にともなう借入金の利子は、業務開始前ものは取得価額に含め、業務開始後ものは必要経費になります。

家事費

家事費とは、家計費、生活費などで必要経費になりません。

必要経費にならないもの

  • 同一生計親族に支払った給与。
    その親族が受け取った給与もないものとみなします。
    ただし、青色事業専従者給与は必要経費になります。
    事業的規模以外の場合は、青色事業専従者給与、事業専従者控除は必要経費になりません。
  • 不動産取得のための仲介手数料
    取得価額に算入され必要経費になりません。
  • 未経過分の固定資産税
    取得価額に算入され必要経費になりません。
  • 取壊し費用
    土地とともに取得した建物の取壊し費用(土地利用目的)は土地の取得価額は含め、土地を譲渡するための取壊し費用は譲渡費用、それ以外の取壊し費用は必要経費になります。
  • 共有物件の場合
    共有物件の収入金額および必要経費を持分割合で按分します。
  • 家族から事業用資金を借りた場合のその親族への支払利息。
  • 家事費、家計費、生活費。
  • 所得税、住民税、相続税、贈与税。
  • 国民健康保険料、国民年金保険料、国民年金基金の掛金、事業主個人の生命保険料、住宅の損害保険料。
  • 医療費
    所得控除の対象になります。
  • 交通違反の罰金、税金の延滞税、加算税。
  • 住宅ローンの利子。
  • 親族との食事代、旅行費用。
  • 業務用資産を保険目的とする損害保険料のうち積立保険料部分。
    掛捨て保険料部分は必要経費になります。
  • 減価償却資産の資本的支出。
    収益的支出は必要経費になります。